Berechnung der Mietrendite

Berechnung der Mietrendite: der komplette Leitfaden

Die Bewertung der Leistung einer Immobilieninvestition ist ein entscheidender Schritt, bevor man sich engagiert. Die Mietrendite ist der Schlüsselindikator, der Ihnen erlaubt, die Rendite Ihrer Immobilie zu messen. Diese Berechnung hilft Ihnen, Möglichkeiten zu vergleichen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Es geht nicht nur darum, eine Miete mit einem Kaufpreis zu vergleichen, sondern alle Kosten einzubeziehen, um eine faire Vorstellung davon zu erhalten, was Ihre Immobilie Ihnen tatsächlich einbringt.

Verstehen der Bruttorendite: ein erster Ansatz

Die Berechnung der Bruttorendite ist die einfachste und schnellste. Sie bietet einen ersten Überblick über das Potenzial einer Immobilie. Um sie zu erhalten, genügt es, den Betrag der jährlichen Mieten, die eingenommen werden, mit dem Gesamtkaufpreis der Wohnung in Beziehung zu setzen.

Zu berücksichtigende Elemente

Der Kaufpreis beschränkt sich nicht auf den im Inserat angegebenen Preis. Es ist zwingend erforderlich, alle zusätzlichen Kosten einzubeziehen: Notargebühren, eventuelle Maklergebühren sowie die Kosten für Renovierungs- oder Auffrischungsarbeiten, die vor der Vermietung erforderlich sind.

Zum Beispiel, für eine Wohnung, die für 150.000 € erworben wurde, zu der noch 12.000 € Notargebühren und 8.000 € für Arbeiten hinzukommen, beträgt die Gesamtkosten der Anschaffung 170.000 €. Wenn die monatliche Miete 700 € beträgt, belaufen sich die jährlichen Mieteinnahmen auf 8.400 €. Die Bruttorendite vergleicht also diese 8.400 € mit den investierten 170.000 €.

Die Analyse mit der Nettorendite nach Abzug der Kosten verfeinern

Für eine präzisere Sicht ist es unerlässlich, die Nettorendite zu berechnen. Dieser Indikator ist deutlich realistischer, da er alle Kosten und Ausgaben von Ihren Mieteinnahmen abzieht.

Kosten, die nicht vergessen werden dürfen

Die Nettorendite umfasst alle Ausgaben, die Sie als Eigentümer tragen müssen und die Sie nicht vom Mieter zurückfordern können. Dazu gehören insbesondere:

• Die Grundsteuer.
• Die nicht umlagefähigen Gemeinschaftskosten.
• Verwaltungskosten, falls Sie diese Aufgabe delegieren.
• Die Versicherung für nicht bewohnte Eigentümer (PNO).
• Wartungs- und kleine Reparaturkosten.

Tipp: Viele Anfänger bei Investitionen konzentrieren sich auf die Bruttorendite und vergessen den Einfluss dieser Kosten. Eine hohe Grundsteuer, die in einigen Großstädten häufig ist, kann zum Beispiel die tatsächliche Rendite Ihrer Immobilieninvestition erheblich reduzieren. Fragen Sie daher immer nach diesen Beträgen, bevor Sie kaufen.

Die Nettorendite nach Steuern: die tatsächliche Rendite Ihrer Investition

Die ausgereifteste Berechnung ist die der Nettorendite nach Steuern, auch „nach Steuern“ genannt. Sie entspricht dem Betrag, der Ihnen tatsächlich nach Abzug aller Kosten und Steuern bleibt. Es ist der einzige Indikator, der die endgültige Leistung Ihres Projekts widerspiegelt.

Der Einfluss der Besteuerung

Die Besteuerung spielt eine entscheidende Rolle für die endgültige Rendite. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, und die Höhe der Steuer hängt von Ihrem Grenzsteuersatz und dem gewählten Steuersystem ab (Mikrofoncier oder reales System). Das reale System erlaubt es, zahlreiche Kosten abzuziehen, was Ihre Besteuerung erheblich optimieren und somit Ihre endgültige Rendite verbessern kann.

Dieser Indikator ist persönlich: Eine Immobilie wird für zwei verschiedene Investoren nicht die gleiche Nettorendite nach Steuern haben, da sich ihre steuerliche Situation unterscheidet. Deshalb ist es wichtig, vor der Verpflichtung Simulationen durchzuführen.